我表姐在川北一个县城有套房，一百零七平，三楼，二〇一三年买的，当时四千一平。二〇二一年想卖，挂牌价七千二。到现在，两年多，没卖掉。
她中间降过三次价：七千二降到了六千八，再降到六千二，今年三月挂四千八。现在挂着四千九，因为有人来看，她又涨了一百。
我问她为什么涨回去。她说，都降到四千八了还没人问，我怕别人以为是房子有问题。
这个心理很典型。在县城卖房的人，最容易陷进这个圈里：降价被解读成有问题，不降价又卖不掉。
我们算过这套房的账。
买的时候总价四十四万，首付十四万，贷款三十万，二十年期，利率五点四。到二〇二一年的时候还了七年多，本金还了大概八万，利息付了约十一万。
也就是说，到她想卖的时候，这套房的成本是四十多万现金加十一万利息，实际已经超过五十五万。七千二一平，标价七十七万，她觉得能赚二十万。
问题是，市场不这么算。
县城二手房的买家很少看你的利息。他们只看两件事：旁边新盘多少钱，自己家能出多少。
二〇二一年的时候，县里新盘是七千八一平，带电梯带物业。她那套是步梯三楼，没有电梯。买家会问，我为什么不加点上新盘？
到今年，附近新盘降到五千五，还有特价四千九。她那套挂四千八，看上去便宜，但买家一算，装修要重新做，电梯没有，物业没有，加起来并不便宜。
这就是这两年在很多县城发生的事。新房降价以后，老房子的价格优势消失了。
还有一个更根本的问题：县城的二手房，接盘的从哪来。
县城的房子主要卖给三类人：本地农民进城、年轻人结婚、外出务工的人回乡置业。这三类人里，第一类和第三类在减少，第二类在推迟。
我表姐那套房，一年里来看过的人不超过十个，其中有一半是中介带来看行情的。
她一开始还指望 "再等等说不定涨"。现在她不指望了，只希望卖出去就行，价格能到五十二万就出手。
但五十二万这个数，看起来合理，实际上卖不动，因为她这套的对手不是别人，是新房。
我后来问她，如果卖不出去怎么办。
她说，那就不卖了，留着给儿子。
我说你儿子在成都上班。
她说，那就留着租。一个月租八百，一年九千六，二十年能回本。
她说完自己笑了，说，这话我也知道不对，租二十年是十九万，房子那时候可能只值二十万。
笑完之后她没再说话。
这种沉默我在好几个县城的房主脸上见过。他们不是算不过来账，是算完了不知道该怎么办。
后来我又去见了表姐一次。这次她带了中介来看房，中介是一个三十来岁的女的，很客气，话也直。
中介说，你这套最大的问题是步梯三楼。县城的买家现在都看电梯，因为买房的很多是老人。
表姐说，三楼才三层，走上去不累。
中介说，你走上去不累，来买房的六十岁的人觉得累。
这句话把表姐说住了。
后来我们算了一下，如果按四千八卖出去，她能拿到五十二万。当年买的时候四十四万，加上利息十一万，一共五十五万。也就是说，这个价她亏三万。
她说，我原本以为能赚十几万。
我说，二〇二一年那个七千二是真的能卖出去的价吗。
她说，来看的人不多，只有一个出到六千九，她没卖，觉得低了。
这个 "没卖" 就是所有事的关键。绝大部分被套住的房主，都是在最初有一个可成交的价格时，等了一个更高的价格。
中介走的时候说了一句，现在这个行情，最要紧的是想清楚自己是 "要卖" 还是 "要等"。想等，就别挂；想卖，就得认价。
表姐没回答。
那天晚上她给我发了条消息，说她决定了，降到四千五。
第二天又发了一条，说还是不降了，再等等看。
到现在还挂着四千九。
