以四川某县城为例。2021 年新房均价 6500 元每平米。2025 年新房均价 4000 元。四年跌了 38%。
这不是个别现象。全国三四线城市，2021 到 2025 年平均跌幅在 25% 到 40% 之间。
为什么县城房价跌这么狠？三个数据。
第一，人口流出。
该县城 2014 年常住人口 35 万。2024 年常住人口 30 万。十年流出 5 万。
流出的是谁？年轻人。15 到 35 岁年龄段，十年减少了 40%。
留在县城的，是 60 岁以上老人和 15 岁以下儿童。他们不买房。
第二，库存。
该县城 2024 年商品住宅库存约 4 万套。按现在每年成交 2000 套算，去化周期 20 年。
这是什么概念？把现有房子卖完，不盖新的，要 20 年。
第三，人均住房面积。
该县城人均住房面积 42 平米。全国平均是 38 平米。
房子比人多。
那高位接盘的人现在怎么样了？分三类。
第一类，刚需自住。
2021 年高位买入的刚需，总价 60 万，首付 18 万，贷款 42 万，月供 2600。
现在房子市值 40 万。首付 18 万浮亏。但贷款还是要还。
这种人不会卖。因为他要住。卖了，他要租房，还要还贷款。
他只能继续还贷，等。
等什么？等房价涨回来。
但他自己也知道，涨不回来了。
第二类，投资客。
2020 到 2021 年高位买入投资房的，首付 30%。现在房子市值 40 万，贷款 42 万。也就是说，房子已经资不抵债。
这种人最好的选择是断供。但断供会上征信，影响以后贷款。
很多人选择硬扛。一个月还 2600，房子空着。
第三类，拆迁户。
2018 年拆迁，分了三套房，拿了 100 万补偿款。又用补偿款买了两套房。
五套房，巅峰市值 500 万。现在 300 万。
这种人没有贷款，不慌。但儿子要结婚，想卖一套凑首付。卖哪套都亏。
那县城房价会继续跌吗？
会。
因为两个趋势没变：人口还在流出，库存还在过剩。
跌到什么时候？
可能跌到 3000 元每平米。也就是建筑成本附近。
房子回到它的本来面目：它是一个住的地方，不是投资品。
那些高位接盘的人怎么办？
大部分选择不卖。因为卖了就真亏了。只要不卖，账面上还没亏。
他们用真金白银，给上一轮房地产周期交了学费。
这个学费教会我们一件事：房子不是永远涨的。
尤其是人口流出的小县城，房子就是一堆砖头。
砖头不会永远值钱。
对比一下全国数据。2021 年全国新房均价 10139 元。2025 年约 9200 元。一线城市跌 15%，三四线跌 25%，县城跌 35%。越往下，跌得越狠。
