租金回报率是衡量房产投资价值的基础指标。很多人买房只看涨跌预期，忽略租金能不能覆盖持有成本。把租金回报率、月供和房价收入关系算清楚，才能判断一套房是自住合理还是投资承压。
先明确租金回报率怎么算。
年租金除以房屋总价，得到毛租金回报率。比如一套总价两百万的房，月租金三千元，年租金三万六千元，毛回报率约 1.8%。这个数字还没扣物业费、维修空置和税费。
国内重点城市的水平。
一线和强二线城市，住宅毛租金回报率大多在 1.5% 到 2.5% 区间，核心地段租金高但房价更高，回报率并不突出；部分外围新区租金低、房价不低，回报率压得更低。对比一些海外成熟市场住宅租金回报率在 3% 到 5% 上下，国内主要城市租金回报普遍偏低，房价里包含较多增值预期。
租金和月供的关系。
贷款买房，月供由本金、利息和年限决定。以总价两百万、首付三成、贷款一百四十万、三十年商贷估算，月供数额明显高于同套房屋租金。也就是说，多数城市出租房屋的租金覆盖不了月供，差额要靠自有资金补贴。
租金覆盖月供的条件。
一是首付比例高，贷款本金少，月供压力下降。二是房价相对租金低的片区，租售比更合理。三是贷款利率下行，利息部分减少。即便如此，靠租金正现金流买房收租，在高房价城市并不容易。
持有成本不只月供。
物业费、取暖费、房屋维修、家电更新、空置期、税费，都要计入。出租房难免遇到空置几个月、租客损坏维修等情况，实际到手租金比挂牌租金打折扣。
跟直接租房住对比。
租房的优势是不占用大额首付资金，资金可以用于其他收益，搬家灵活，不承担房价波动风险。劣势是长期租金支出累积，没有资产沉淀，租住稳定性受房东和租期影响。
买房自住的账不能只按投资算。
自住需求里包含居住稳定性、学区、家庭安排等非货币因素。用租金回报率否定自住房不成立，但纯投资视角下，低回报率意味着收益主要依赖房价上涨，一旦价格横盘或下行，租金又撑不住成本，持有压力就会显现。
不同城市分化。
核心城市就业集中、人口流入，租金有支撑，空置风险相对小。产业和人口流出的城市，租金涨不动，挂牌出租周期拉长，回报率进一步走低。判断片区要看人口流入、就业岗位和租赁需求，而不是只看新房价格。
几个计算建议。
第一，查同小区真实成交价和在租房源租金，不要用挂牌价估算。
第二，算满持有成本，把物业、维修和空置预留进去。
第三，对比租金和月供差额，评估自己能不能长期补贴。
第四，关注租售比走势，租金长期跟收入和人口挂钩，房价短期受预期影响。
租金回报率低的环境里，房产投资更依赖长期价格预期和地段稀缺性。把租金这一块单独算清楚，是判断一套房是否值得入手的底线步骤。
不同户型和片区租售比差别明显。小户型紧凑房源租赁需求稳定、周转快，大户型总价高、租客群体窄，出租周期更长。核心商务区周边租金有上班族支撑，远郊新区空置风险高。出租周期也是成本的一部分，一套房挂牌后空置两三个月，等于全年租金打了折扣。跟月供对比时，建议用净租金扣除物业、维修和空置预留后的数字计算，而不是用挂牌租金直接覆盖月供。高房价城市里，租金回报更多是持有的附属收益，购房决策的主要变量仍在地段、自住需求和价格预期。
